Sameie av sommerhus eller hytte - dette bør du tenke på
Å eie sommerhus eller hytte sammen med familie eller nære venner kan by på mange gode ferieopplevelser og herlige minner, men det kan også by på utfordringer. Den idylliske hyttedrømmen ender stadig oftere i krangel, og til slutt i rettsalen.
Reguleres av sameieloven
Hvis to eller flere eier hytte sammen, reguleres eierskapet av Sameieloven, med de plikter og rettigheter det innebærer. Lovens regler dekker mange problemstillinger som kan oppstå, men er ingen detaljregulering. Det er imidlertid full avtalefrihet, og partene kan lage en sameiekontrakt som overstyrer de generelle lovbestemmelsene i sameieloven.
Lag en detaljert sameiekontrakt
Å ha en skriftlig avtale som regulerer tenkelige og utenkelige scenarioer som kan oppstå, er en av de beste forutsetningene for at samarbeidet skal fungere og konflikter unngås.
- Vårt råd er å få klargjort alle premisser i en god sameiekontrakt. Vi anbefaler å søke hjelp hos en erfaren advokat. Det er vel anvendte penger dersom man får på plass en kontrakt som er tilpasset akkurat deres hytte og deres familiebehov. Eierandeler, forkjøpsrett, vedlikehold, bruk og eventuelt utleie av hytta er viktige punkt å få med i avtalen. Og ikke minst exit-muligheten (mulighet til å komme seg ut av sameiet).
At kontrakten kommer på plass så tidlig som mulig etter at sameiet er opprettet, vil også være en fordel. Det er lettere å bli enige om en avtale når himmelen er skyfri og man fortsatt er venner, og ikke vente til uenighetene og de mørke skyene har tårnet seg opp.
- Det er lurt å starte med en oversikt over de faktiske utgiftene; strøm, eiendomsskatt, forsikring osv. Å sette av en årlig sum til vedlikehold og fremtidig oppgradering kan også være smart. I avtalen bør det fremgå hvordan utgiftene skal fordeles, f.eks. ut fra eierandel eller grad av bruk. Dekning av utgifter til vedlikehold skjer vanligvis ved kontantinnskudd, banklån eller ved bruk av opparbeidet vedlikeholdsfond.
Stell og vedlikehold
«Ein sameigar skal fara fint med sameigetingen. Etter bruk skal han syta for opprydjing, reingjering og andre ettergjerder som høyrer til», heter det så fint i sameielovens §8.. Likevel er nettopp vedlikehold ett av punktene det oftest oppstår uenighet om. Hvis én av partene stort sett står for alt vedlikehold, kan det fort skape irritasjon og gnisninger.
Økonomiske konflikter
Likedan er spørsmål om standard og oppgradering av sommerhuset en kilde til konflikter. Nostalgisk romantikk eller et lekkert sommerhus med alle bekvemmeligheter? Mens storebror ønsker å beholde den enkle stilen med voksduk på bordet, gulnet panel på veggene og utedo, så ønsker kanskje lillesøster å investere store summer i å oppgradere til moderne standard; Legge inn vann og avløp, varmekabler, nytt kjøkken og fiberkabel. Med flere eiere vil det fort oppstå ulike ønsker, og forskjellig økonomi kan ofte spille inn i slike problemstillinger. Like forutsetninger og tilnærmet lik økonomisk situasjon kan bidra til mindre konflikt.
Dine uker, mine uker
En annen vanlig årsak til konflikter er spørsmålet om hvem som skal bruke hytta når. Igjen vil det beste rådet være å ha skriftlige avtaler. Selv om man er søsken og gode venner, er det kanskje ikke noen selvfølge at man ønsker å tilbringe alle ferier under samme tak sammen med ektefeller og barn.
- Dersom dere er 2 søsken som eier hytte sammen, kan det være bedre å dele sommerferien i to og bytte på hvilken del dere får. Det samme kan gjelde for påske- og juleferie. Helgene ellers i året bør dere også fordele eller lage en ordning på.
Oppløsning av sameiet
I sameieavtalen bør det avklares hvordan sameiet skal kunne oppløses. Det er ikke uvanlig at noen ønsker å komme seg ut av et sameie, og det er absolutt ikke uvanlig at det oppstår uenighet om hvordan dette skal løses.
- Til hvem skal eierandelen kunne selges, og til hvilke vilkår? Skal de andre sameierne ha forkjøpsrett? Skal man gå ut fra markedsverdi eller «redusert familiepris»? Hva skal skje ved en sameiers død?
Om man ikke avtaler annet følger det av sameieloven at en sameier kan kreve sameiet oppløst og hytta tvangssolgt på det åpne markedet. Dette er sjelden en ønskelig situasjon for familiesameiet, og et tvangssalg vil ofte resultere i en lavere salgssum enn ved et fritt salg. I tillegg vil tvangssalg medføre ekstra kostnader i form av rettsgebyr og medhjelperkostnader. Vi råder derfor alltid partene til å gå en ekstra runde for å komme til enighet Søk gjerne råd hos advokat, som kan hjelpe med å finne en minnelig løsning!
